Veelgestelde vragen WOZ-waarde en belastingen

Iedereen die belang heeft bij de WOZ-waarde ontvangt een WOZ-beschikking. Je hebt belang bij de WOZ-waarde wanneer deze gebruikt wordt voor de belastingheffing van onder andere de watersysteemheffing gebouwd en de onroerende zaakbelasting. Daarnaast is de WOZ-waarde de basis voor verschillende Rijksbelastingen, zoals de inkomstenbelasting (eigenwoningforfait), erf- en schenkbelasting en vennootschapsbelasting.

Als huurder van een woning ontvang je niet meer automatisch een WOZ-beschikking omdat je geen belasting betaalt waarbij de WOZ-waarde wordt gebruikt.

Er kan maar 1 persoon of instantie als gebruiker of eigenaar op de WOZ-beschikking worden vermeld. Als er meerdere eigenaren of gebruikers zijn dan verwijzen we 1 van hen als belanghebbende.

Heb je vorig jaar beroep aangetekend tegen de WOZ-waarde van je woning of niet-woning? 

Als je nog geen uitspraak op het beroepschrift hebt ontvangen, dan heb je mogelijk dit jaar ook nog geen aanslag gemeentelijke belastingen ontvangen en is de WOZ-waarde nog niet bekend. Er is meer onderzoek nodig om de WOZ-waarde te kunnen bepalen. 

Ben je na 1 januari eigenaar geworden van een pand?

Als je na 1 januari eigenaar bent geworden van een pand, dan krijg je de WOZ-waarde niet automatisch toegestuurd. Wil je toch een officieel document met de vastgestelde WOZ-waarde? Vraag deze dan gratis op. Dit kan schriftelijk of via woz@sudwestfryslan.nl.

Wij hebben de volgende documenten van je nodig:

• Een kopie van het gedeelte van het eigendomsbewijs, waaruit blijkt dat je de eigenaar bent
• Een kopie van een geldig identiteitsbewijs;
• Een kopie van de verklaring van erfrecht, als hiervan sprake is.

Heb je geen officieel document nodig maar ben je toch benieuwd naar de WOZ-waarde van je woning? Via het WOZ-waardeloket kan je direct de WOZ-waarde van je woning opvragen.

Heb je een verbouwing gedaan?

Voor een klein percentage van de woningen of niet-woningen is er nog geen WOZ-beschikking afgegeven. Dit kan zijn omdat je een bouw- of sloopvergunning hebt aangevraagd of dat de gebruiksoppervlakte niet klopt. De taxateur is nog bezig met de herwaardering van je woning/niet-woning. Je ontvangt de WOZ-beschikking dan in de loop van het jaar.

Wij bepalen de waarde van een onroerende zaak. Hierbij gebruiken wij de regels van de ‘Wet Waardering Onroerende Zaken (WOZ)’. De Waarderingskamer controleert de gemeente. Het is een onafhankelijke organisatie die controleert of alle gemeenten de Wet WOZ goed uitvoeren.

De hoogte van de WOZ-waarde van dit jaar, kan verschillen met die van vorig jaar. Elk jaar moeten wij de waarde opnieuw bepalen.

Waarde van jouw woning

• De taxateur is verplicht om een woning te taxeren aan de hand van vergelijkbare woningen die rond 1 januari 2024 zijn verkocht.
• Bij de taxatie houdt de taxateur rekening met de onderlinge verschillen in bijvoorbeeld ligging, onderhoudstoestand en kaveloppervlakte. De taxateur houdt verder rekening met wijzigingen, zoals sloop of verbouwing, die in 2024 hebben plaatsgevonden.
• Hij maakt hierbij gebruik van onder andere bouwtekeningen en luchtfoto’s of hij gaat naar de woning toe. Al deze gegevens worden digitaal vastgelegd.
• Vervolgens berekent een computerprogramma de waarden. Na deze berekening controleert de taxateur deze waarden en past ze aan als dat nodig is.
• De taxateur houdt geen rekening met verhuur, erfpacht of hypotheek. De waarde wordt bepaald alsof de woning direct en leeg kan worden verkocht. Dit is zo vastgelegd in de Wet WOZ.
• Ook houdt de taxateur geen rekening met de waarde van vorig jaar of met (landelijke) stijgings- of dalingspercentages.

Waarde van jouw niet-woning

Jaarlijks waardeert de gemeente kantoren en winkels. Hierbij is de marktwaarde het uitgangspunt. De WOZ-waarde voor 2025 is gebaseerd op de marktwaarde van jouw pand op 1 januari 2024. Als er in 2024 iets is gewijzigd, zoals sloop of een verbouwing, dan wordt hiermee bij de WOZ- taxatie rekening gehouden.

De taxateur berekent de waarde aan de hand van de huurwaarde-kapitalisatiemethode. Bij deze methode wordt de huurwaarde vermenigvuldigd met de kapitalisatiefactor.

De taxateur berekent de huurwaarde door per onderdeel (winkel, kantoor, opslag, etc.) de huurprijs per vierkante meter te vermenigvuldigen met de bruto vloeroppervlakte. Daarbij houdt hij ook rekening met de locatie, de kwaliteit, het onderhoud, de uitstraling en de voorzieningen van het pand.

De kapitalisatiefactor wordt afgeleid uit de beschikbare marktinformatie. Door de verkoopprijs van een vergelijkbaar bedrijfspand  te delen door de jaarhuur ontstaat de kapitalisatiefactor. Anders gezegd: De kapitalisatiefactor is het aantal keer de jaarhuur van een bedrijfspand dat een koper bereid is te betalen.

Voorbeeld: € 475.000,- (verkoopprijs) / € 51.000,- (jaarhuur) = 9,31 (kapitalisatiefactor)

De kapitalisatiefactor wordt beïnvloed door onder andere de rentestand, het leegstandsrisico, de exploitatiekosten en een risico-opslagpercentage. Exploitatiekosten zijn bijvoorbeeld onderhoudskosten, vaste lasten en beheerskosten.

Niet-woningen waar weinig vraag naar is zoals een school, een ziekenhuis, een fabriekspand of een recreatiebedrijf worden op een andere wijze getaxeerd. Dit geldt ook voor agrarische bedrijven.

Maak zelf bezwaar bij ons!

Ben je het niet eens met de WOZ-waarde? Maak dan zelf bezwaar. Vertel ons waarom je vindt dat de WOZ-waarde niet klopt. Wij nemen dan zo snel mogelijk contact op.

Voor bezwaar hoef je geen bureau in te schakelen. Je bent zelf het beste op de hoogte van je eigen woning. We leggen je het hieronder uit.

Zo werkt een No Cure No Pay Bureau

Deze bureaus adverteren dat zij gratis bezwaar maken, maar zo werkt het niet. Als je via zo'n bureau gelijk krijgt, dan moeten wij aan jou een vergoeding uitbetalen. Dit staat in de wet. Het bureau stuurt jou vervolgens een factuur voor de vergoeding welke aan jou is uitbetaald.

Vergoedingen die worden uitgekeerd nadat je gelijk hebt gekregen via een bureau:

• Vergoeding voor het indienen bezwaarschrift minimaal € 80,88
• Vergoeding voor het bijwonen hoorzitting minimaal € 80,88
• Vergoeding voor het indienen taxatierapport minimaal € 128,26
• Totale vergoeding aan het bezwarenbureau € 290,02

In de praktijk betekent dat het volgende:

Stel je maakt bezwaar en de WOZ-waarde van jouw woning wordt € 10.000 lager. Dan hoef je € 10,68 minder OZB te betalen. Wij moeten dan het bureau € 290,02 voor zijn werk betalen. 

Wij zullen alleen om foto’s vragen als je bezwaar hebt gemaakt tegen de WOZ-waarde en aangeeft dat jouw woning bijvoorbeeld achterstallig onderhoud heeft of gebreken toont. Door het opsturen van de foto's kan dit aangetoond worden. De foto’s worden alleen gebruikt voor de bezwaarfase.

Er zijn verschillende manieren om de WOZ-waarde te controleren. Je kunt bijvoorbeeld het taxatieverslag bekijken via MijnOverheid. Met het taxatieverslag geven we inzicht in de opbouw van de taxatie van jouw pand. In het taxatieverslag vind je de gebruikte gegevens voor de WOZ-taxatie. Verder geeft het taxatieverslag inzicht in de aansluiting op de markt. Bij woningen worden daarom de verkoopprijzen (of eventueel de vastgestelde waarden) van enkele vergelijkbare woningen aangegeven.

De WOZ-waarden van alle woningen in Nederland zijn openbaar. Via de landelijke website WOZ-waardeloket kun je naast jouw eigen  WOZ-waarde ook de WOZ-waarde bekijken van andere woningen. Of u kunt de verkoopbedragen (tegen betaling) opvragen bij het Kadaster.

De WOZ-waarden van niet-woningen zijn niet openbaar. Je kunt deze opvragen bij de gemeente als je belanghebbende bent.

In de meeste gevallen zijn de toestandspeildatum en de waardepeildatum gelijk. Voor 2025 is dit 1 januari 2024. Deze datum ligt in het verleden om ons de gelegenheid te geven de verkoopprijzen zorgvuldig te analyseren.

Maar als er in het jaar na de waardepeildatum een verbouwing, nieuwbouw of uitbreiding heeft plaatsgevonden, dan wordt gekeken naar de werkelijke situatie (de toestand) bij het begin van 2025, het jaar waarvoor de WOZ-waarde geldt. Voor de WOZ-waarde voor 2025 geldt dan de toestandspeildatum 1 januari 2025, terwijl de waardepeildatum 1 januari 2024 blijft. Zo worden waardeveranderingen door verbouwingen, nieuwbouw en/of uitbreiding in het afgelopen jaar meegenomen in de WOZ-waarde voor dit jaar.

Dijken die in beheer zijn bij het Waterschap zijn waterverdedigingswerken. Deze worden niet meegenomen bij het taxeren en vallen dus buiten de WOZ-waarde.

Wil je weten voor welke delen dit geldt? Kijk op de leggerkaart van Wetterskip Fryslân. Ligt de grond bij jouw pand helemaal of voor een deel op een dijk die in beheer is bij het Waterschap? Dan wordt de vrijstelling apart vermeld op het taxatieverslag.

Als je de aanslag niet op tijd kunt betalen kun je een betalingsregeling aanvragen. Stuur dan een email naar debiteurenbelastingen@sudwestfryslan.nl.

Lukt het je helemaal niet om de gemeentelijke belasting(en) te betalen? Als jouw inkomen en vermogen onder een bepaalde norm liggen, dan is het mogelijk om kwijtschelding aan te vragen. Dit kan alleen voor de onroerendezaakbelasting, afvalstoffenheffing en rioolheffing.

Nadat je je verhuizing bij burgerzaken hebt doorgegeven regelen wij dat de wijziging wordt verwerkt in onze belastingadministratie. Je verhuizing heeft in dit geval geen gevolgen voor je aanslag. Een aanslag voor je nieuwe adres zou namelijk gelijk zijn aan het bedrag van de correctie voor je oude adres. Je moet de aanslag dus gewoon betalen.

Uitzonderingen hierop zijn als er huisgenoten achterblijven in de oude woning (bijvoorbeeld bij een scheiding) of als je bij iemand anders intrekt (bijvoorbeeld als je gaat samenwonen). Dan ontvang je wel een correctie op je aanslag.

Je ontvangt een correctie van de gebruikerslasten (afvalstoffenheffing en/of rioolheffing gebruiker) op je aanslag. Je betaalt alleen voor de maanden dat je in de gemeente Súdwest-Fryslân stond ingeschreven. Als je vertrekt vanuit een koopwoning, worden de eigenaarslasten (OZB en rioolheffing eigenaar) bij de notaris verrekend.

Heb je een automatische incasso afgegeven, dan kan er nog geld van je rekening worden afgeschreven terwijl je al niet meer in de gemeente woont. Dat komt omdat het bedrag in 8 termijnen wordt afgeschreven. Als je aanslag is gecorrigeerd, wordt ook het incassobedrag aangepast.

Als je vanuit een andere gemeente naar een woning in Súdwest-Fryslân verhuist, ontvang je van je oude gemeente een correctie op de aanslag van die gemeente. Van de gemeente Súdwest-Fryslân ontvang je een nieuwe aanslag met gebruikerslasten (afvalstoffenheffing en/of rioolheffing gebruiker) voor de resterende maanden van het jaar dat je in onze gemeente staat ingeschreven.

Als degene op wiens naam de aanslag staat overleden is

Als een partner of huisgenoot op het woonadres van de overledene blijft wonen, trekken wij de gebruikerslasten (afvalstoffenheffing en/of rioolheffing gebruiker) voor de resterende maanden in. We sturen een verminderingsbrief naar de partner of huisgenoot. De partner of huisgenoot ontvangt een aanslag met de gebruikerslasten voor de resterende maanden op zijn of haar naam.

Woonde de overledene alleen? Dan hoeven er voor de maanden na het overlijden geen gebruikerslasten meer betaald te worden. We sturen een verminderingsbrief naar één van de erfgenamen.